MOM操盘网首单央企商业不动产REITs——华夏保利商业REIT即将发售：定价回归理性，大湾区核心资产受关注

　　7月15日，首单获批的央企商业不动产公募REITs——华夏保利商业REIT将正式启动发售。作为商业不动产REITs试点落地后的标志性产品，该项目以广州珠江新城与佛山千灯湖两处核心物业为底层资产，拟募集规模约17.97亿元。在当前市场定价机制逐步成熟的背景下，其预测现金分派率约6%的水平，为投资者配置优质商业资产提供了具备一定安全边际的选择。

　　发行定价趋稳，预留二级市场空间

　　根据发售公告，华夏保利商业REIT认购价格为3.593元/份，发售总份额5亿份。对应2026年及2027年的预测现金分派率分别为5.99%和6.01%。

　　相较于此前部分REITs产品一级市场的高溢价发行，此次定价体现了市场的理性回归。有机构分析指出，受近期市场情绪及资金分流影响，网下认购热度有所降温，但这恰恰使得新发产品的估值更为合理。对于追求长期稳定现金流的配置型资金而言，在低利率环境下，较高的初始分派率不仅具备一定吸引力，也为上市后的二级市场表现预留了缓冲空间。

　　底层资产：大湾区“写字楼+购物中心”双轮驱动

　　华夏保利商业REIT的底层资产组合呈现出鲜明的“核心区位+业态互补”特征，两项资产均位于粤港澳大湾区关键节点。

　　其中，广州保利中心地处天河珠江新城CBD核心区，毗邻地铁5号线猎德站，总建筑面积约7.9万平方米，涵盖超甲级写字楼及配套商业。2025年该项目续约率达75%，租户结构稳定。写字楼资产天然具备租约周期长、收益波动小的特点，为基金提供了坚实的现金流“压舱石”。

　　佛山保利水城则位于南海区千灯湖片区，总建筑面积约15.3万平方米，是区域内标志性的购物中心。截至2025年末，项目出租率为92.74%。2025年7月，该项目完成品牌升级并更名为“保利水城时光汇”，通过引入区域首店及体验式业态持续优化商业生态。与写字楼相比，购物中心的收益与区域消费活力紧密挂钩，具备更强的增长弹性。

　　业内普遍认为，这种跨业态配置有效分散了单一物业类型的周期风险，写字楼提供确定性收入，购物中心分享消费增长红利，二者在现金流特征上形成良好互补。

　　运营能力：央企背景下的利益绑定

　　商业不动产REITs更依赖精细化运营。资产的长期价值兑现，高度取决于运营团队的招商调整、租户维护及场景迭代能力。

　　本项目原始权益人保利发展控股集团资产规模超万亿元，拥有超200个在营项目及逾100万平方米扩募储备。在运营架构上，项目采用“统筹管理+专业运营”模式，由保利商业物业与和汇商管分别负责写字楼与购物中心的日常管理。资料显示，保利商业物业累计签约面积超2000万平方米，和汇商管在管购物中心达37个、规模约210万平方米。

　　更为关键的是，原始权益人高比例参与战略配售，实现了与公众投资者的深度利益绑定。这种机制安排，从制度层面保障了运营管理方对资产持续增值的动力。

　　市场扩容：增量资金与新品类共振

　　2026年被视为商业不动产REITs的发展元年。自2025年12月证监会推出试点以来，该品类迅速扩容。截至2026年一季度，全国已上市公募REITs达79支，商业不动产REITs申报已达17单，拟募资超600亿元。在我国商业地产存量资产超40万亿元的背景下，REITs作为盘活存量工具的空间广阔。

　　与此同时，市场基础设施也在同步完善。本周，首批4只中证REITs全收益指数基金已全部结束募集，合计为市场带来约12亿元的增量资金，部分产品甚至出现“一日售罄”的比例配售情况，显示市场资金对REITs品类的认可。指数化投资工具的落地，将为REITs市场带来被动配置的增量资金，有助于改善流动性、优化投资者结构。对于华夏保利商业REIT等新发产品而言，这一机制也形成了潜在的流动性支撑。

　　记者观察：基本面稳健，长期配置价值凸显

　　今年上半年，公募REITs二级市场经历了一定波动，但主要受短期情绪与交易层面因素扰动，底层资产运营整体平稳。一季度商业零售类REITs收入同比提升7.9%，基本面并未出现系统性利空。截至6月底，中证REITs全收益指数较前期低点回升3.51%，呈现企稳迹象。

　　从估值角度看，当前产权类REITs相较于无风险利率的利差处于历史较高分位。对于以获取长期稳定现金流为目标的投资者而言，华夏保利商业REIT所代表的大湾区核心商业资产，在当前时点具备一定性价比。

　　随着公募REITs常态化发行推进，市场正从短期博弈向长期价值配置转型。作为首单央企商业不动产REITs，华夏保利商业REIT的发售不仅丰富了市场品类，也为投资者提供了一个参与优质商业资产运营收益分配的标准化工具。在商业不动产REITs持续扩容的进程中，具备核心区位优势与稳健运营能力的项目，值得长期关注。